Hoy vamos a tratar un tema que resulta bastante interesante y controvertido , cuando se trata de determinar si un elemento de un edificio es privativo o común.
Nos vamos a centrar únicamente en la jurisprudencia que sobre este asunto nos resulta más interesante, esperamos que os sea de utilidad:
A)Para determinar qué se entiende por elemento privativo, ha de atenderse a que el ap. a) del art. 3 L 49/1960, de propiedad horizontal, establece que corresponde al dueño de cada piso "el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus limites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el titulo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado", y consecuentemente, el art. 5-EDL1960/55- señala, entre las circunstancias que debe expresar el titulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales, "la descripción de cada piso o local, expresando su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano".» (SAP Barcelona-Sección 13ª - 10/11/2006 - 767/2005 -EDJ2006/422722-).
B)Serán parte del inmueble todos los servicios y elementos comunes con que cuente realmente el edificio, no designados como privativos, se mencionen o no específicamente en el artículo 396 del Código Civil -EDL1889/1-, y no cabe negar su existencia, pues bastará con probar que los mismos aparecen así desde el principio, o posteriormente por acuerdo válido de la Junta de Propietarios» (STS 1ª - 11/02/2009 - 231/2003-EDJ2009/16804-)
Frente a cualquier otra circunstancia que pudiera ser tenida en cuenta a la hora de determinar si cierto departamento de un inmueble constituye o no un elemento común, o, por el contrario, debe ser entendido como un bien privativo, prevalece, por encima de todas ellas, aquello que queda reflejado en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal de una forma completa y suficiente (STS 17 de diciembre 1997 -EDJ1997/9017-)» (STS 1ª - 22/06/2009 - 2440/2004-EDJ2009/134648-).
C)Lo que en realidad determina la condición de los elementos que no son ni privativos ni comunes por naturaleza, es el contenido del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal. Así, entre los regímenes más habituales en la práctica, está el de configurar las plazas de garaje como anejos inseparables de las viviendas (en cuyo caso toda la zona de garaje extraña a las plazas de aparcamiento, como viales o accesos, tendrían carácter de elemento común), o alternativamente el de concebir el garaje como un elemento privativo, en general perteneciente en condominio ordinario a varios propietarios, ya sean simultáneamente o no propietarios de otras viviendas o locales del edificio.
En este último supuesto, que es precisamente el enjuiciado, el local de garaje no se diferencia de cualquier otro piso o local, como elemento privativo susceptible de aprovechamiento independiente. Y como tal pertenece a varios copropietarios en régimen de comunidad romana u ordinaria, del art. 392 CC, cada uno de los cuáles detenta un porcentaje o cuota abstracta en ese condominio ordinario (sin perjuicio de la asignación de uso de una o varias plazas de garaje) comprensivo de la total superficie de ese elemento privativo, que incluye plazas de garaje, viales, accesos, y otros comprendidos en ese espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. Por ello, los gastos de obras realizadas dentro del local han de sufragarse por los copropietarios del mismo, por igual razón que cada dueño de piso o local debe sufragar las obras realizadas dentro de su propiedad privativa.
Es cierto que (...), como dentro de cualquier otro piso o local, pueden existir o discurrir elementos comunes (por naturaleza o por destino), y que las obras en ellos realizadas resulten a cargo de la Comunidad. Pero la existencia de esos elementos no transmuta la naturaleza privativa del local.» (SAP Madrid-Sección 14ª - 29/05/2012 - 901/2011 -EDJ2012/140679-).
Joaquín López-Sidro
Abogado
Director Jurídico Asoper
